一、松江資產(chǎn)評估定義

　　松江資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)進(jìn)行評定和估價(jià)的過程。

　　二、松江資產(chǎn)評估的基本要素

　　1.資產(chǎn)評估的主體，即進(jìn)行資產(chǎn)評估的專業(yè)人員;

　　2.資產(chǎn)評估的對象，即被評估的對象;

　　3.資產(chǎn)評估的目的，即資產(chǎn)評估的理由;

　　4.資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)評估的價(jià)格和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

　　5，資產(chǎn)評估程序，即資產(chǎn)評估的具體環(huán)節(jié)和步驟;

　　6.資產(chǎn)評估的方法，即符合國家規(guī)定的各種特殊方法;

　　7.評估的基準(zhǔn)日期，即評估所基于的時(shí)間點(diǎn);

　　8.評估的價(jià)值類型，即評估過程中標(biāo)識的資產(chǎn)的價(jià)值屬性。

　　三、松江資產(chǎn)評估的工作原則

　　松江資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承當(dāng)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估的工作原則總結(jié)如下：

　　1.資產(chǎn)評估必須由專業(yè)機(jī)構(gòu)和具有專業(yè)知識的人員進(jìn)行;

　　2.資產(chǎn)評估必須以法律法規(guī)和政策為依據(jù);

　　3.資產(chǎn)評估必須遵循適用的原則;

　　4.資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的評估程序和標(biāo)準(zhǔn);

　　5.資產(chǎn)評估必須采用科學(xué)的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位評估進(jìn)行。

　　四、松江資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

　　市場性：資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的專業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)，其基本目標(biāo)就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場對資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的評定估算和報(bào)告。

　　公正性：資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會公共利益的需要，而不能只滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：(1)資產(chǎn)評估按照公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ);(2)評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)咩用利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。

　　專業(yè)性：資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動(dòng)，資產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)該是一種專家意見，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。一方面，這些資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動(dòng)專業(yè)化;另一方面，評估機(jī)構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷也就是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。

　　咨詢性：咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，改意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估師只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于當(dāng)事人的決策動(dòng)機(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。

　　五、松江資產(chǎn)評估的種類

　　1.按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分為評估，評估復(fù)核和評估咨詢.

　　2.按資產(chǎn)評估與評估準(zhǔn)則的關(guān)系分為完全評估和限制評估.

　　3.按資產(chǎn)評估對象及適用原則分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估.

　　六、松江資產(chǎn)評估的意義

　　1.企業(yè)需要進(jìn)行改制時(shí)，用企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行出資，設(shè)立有限公司或者股份有限公司時(shí)，需要對非貨幣的出資進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估結(jié)果作為您出資作價(jià)和折股的依據(jù)。

　　2.當(dāng)您準(zhǔn)備以非貨幣資產(chǎn)出資，對外投資時(shí)，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估，以確定投入資產(chǎn)的價(jià)值。

　　3.與外資合資或合作時(shí)，合作的任何一方以非貨幣資產(chǎn)形式出資，對非貨幣資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值要進(jìn)行資產(chǎn)評估，來確定出資和股權(quán)比例。

　　4.國企或國有控股企業(yè)，任何涉及國有企業(yè)的資產(chǎn)及權(quán)益的購置、出售等交易，國家財(cái)政部明確規(guī)定必須進(jìn)行資產(chǎn)評估。

　　5.企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，在首次公開發(fā)行前，根據(jù)證監(jiān)會的規(guī)定，必須對企業(yè)進(jìn)行存貨的資產(chǎn)評估。

　　6.當(dāng)您對交易、交換的資產(chǎn)公允價(jià)值把握不準(zhǔn)時(shí)，可以聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為您提供專業(yè)資產(chǎn)評估服務(wù)。

　　七、松江房屋資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

　　(一)資產(chǎn)評估的必要性

　　房屋資產(chǎn)評估報(bào)告在企業(yè)管理決策中非常重要，可以幫助管理層有效地改進(jìn)管理決策。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使企業(yè)價(jià)值最大化。企業(yè)的各種商業(yè)決策是否可行取決于決策是否有利于增加企業(yè)的價(jià)值。資產(chǎn)評估可用于投資分析、戰(zhàn)略分析和基于價(jià)值的管理。它可以幫助管理者更好地理解公司的優(yōu)勢和劣勢。

　　通過資產(chǎn)評估價(jià)值的核算，企業(yè)往往無法確認(rèn)無形資產(chǎn)的價(jià)值，這些資產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)研究了很長時(shí)間，積累了很長時(shí)間。因此，資產(chǎn)評估有助于企業(yè)認(rèn)真關(guān)注和核實(shí)這些會計(jì)失真信息，充分了解會計(jì)失真信息因素，并正確處理它們，避免導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值的異化，影響企業(yè)價(jià)值的準(zhǔn)確性。

　　(二)企業(yè)并購的需要

　　在并購過程中，投資者不再滿足于從重置成本的角度了解目標(biāo)企業(yè)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，而是希望從企業(yè)現(xiàn)有運(yùn)營能力或類似市場的比較角度了解目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，這就要求評估人員進(jìn)一步提供股權(quán)價(jià)值的信息，甚至要求評估人員分析目標(biāo)企業(yè)與企業(yè)整合所能帶來的附加價(jià)值。與此同時(shí)，資本市場需要更多的企業(yè)資產(chǎn)評估，以評估整體盈利能力為代表。

　　在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，經(jīng)常會發(fā)生企業(yè)作為一個(gè)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)移和合并的情況，如合并、收購、銷售、重組、合資、合資、擔(dān)保等，所有這些都涉及到對企業(yè)整體價(jià)值資產(chǎn)評估。在這種情況下，應(yīng)該評估整個(gè)企業(yè)的價(jià)值，以確定合資企業(yè)或轉(zhuǎn)售的價(jià)格，或者說企業(yè)的價(jià)值購買價(jià)格，決不是簡單地由各單項(xiàng)經(jīng)公允評估后的資產(chǎn)價(jià)值和債務(wù)的代數(shù)和。

　　(三)量化企業(yè)價(jià)值，檢查財(cái)務(wù)狀況和動(dòng)態(tài)管理

　　對于每個(gè)公司經(jīng)理來說，了解公司的具體價(jià)值和計(jì)算價(jià)值的背景非常重要。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)普遍關(guān)心有形資產(chǎn)的管理，往往忽視無形資產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，無形資產(chǎn)逐漸被重視，并日益被視為企業(yè)的重要資產(chǎn)。

　　在國外，一些高科技產(chǎn)業(yè)的無形資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于有形資產(chǎn)，而通過資產(chǎn)評估對企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行公平評估。目前，企業(yè)管理中最重要的問題在于管理水平落后。通過資產(chǎn)評估正確實(shí)施價(jià)值最大化管理是促進(jìn)我國企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

　　(四)董事會和股東大會需要了解生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的影響

　　公司財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使公司價(jià)值最大化。公司的各種商業(yè)決策是否可行取決于該決策是否有利于增加公司的價(jià)值。在我國現(xiàn)階段，會計(jì)信息失真，會計(jì)信息質(zhì)量不高，這在本質(zhì)上影響了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實(shí)體現(xiàn)。會計(jì)指標(biāo)體系不能有效衡量企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。基于會計(jì)指數(shù)的財(cái)務(wù)業(yè)績不等于公司的實(shí)際價(jià)值。

　　企業(yè)的實(shí)際價(jià)值不等于其賬面價(jià)值。公司管理層僅通過公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)報(bào)表來衡量公司的經(jīng)營成果是片面的。通過資產(chǎn)評估來正確實(shí)施價(jià)值最大化管理是促進(jìn)中國企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

　　(五)資產(chǎn)評估是投資決策的重要前提

　　企業(yè)作為投資主體在市場經(jīng)濟(jì)中的地位已經(jīng)被明確界定，但是為了確保投資行為的合理性，有必要對企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行正確評估。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中利用有形資產(chǎn)、專利技術(shù)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)和其他無形資產(chǎn)形成優(yōu)化的資產(chǎn)組合已成為普遍現(xiàn)象。合資企業(yè)和合作伙伴必須在決策中量化這些無形資產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該客觀公正地評估這些無形資產(chǎn)。評估結(jié)果不僅是投資者和被投資單位進(jìn)行投資談判的重要依據(jù)，也是被投資單位確定其無形資本個(gè)人賬戶價(jià)值的客觀標(biāo)準(zhǔn)。

　　(六)資產(chǎn)評估是擴(kuò)大和提高企業(yè)影響力，展示企業(yè)發(fā)展實(shí)力的一種手段

　　隨著企業(yè)形象問題越來越受到企業(yè)界的關(guān)注，通過名牌商標(biāo)的宣傳成為企業(yè)國際化的重要途徑。企業(yè)擁有大量無形資產(chǎn)，這些資產(chǎn)創(chuàng)造了超出普通生產(chǎn)資料和生產(chǎn)條件的超額利潤，但賬面上反映的價(jià)值微不足道。因此資產(chǎn)評估和宣傳是增強(qiáng)企業(yè)形象、展示發(fā)展實(shí)力的重要手段。

　　(七)資產(chǎn)評估增加凝聚力

　　企業(yè)價(jià)值觀不僅要向公司外的人傳達(dá)企業(yè)的健康狀況和發(fā)展趨勢，還要向公司各級員工傳達(dá)企業(yè)信息，培養(yǎng)他們對企業(yè)的忠誠度，從而達(dá)到凝聚人心的目的。

　　八、松江無形資產(chǎn)評估材料

　　1、技術(shù)持有人為自然人，提供身份證復(fù)印件;提供法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，章程和評估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表;

　　2、被投資單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(新設(shè)立成立的公司為名稱核準(zhǔn)通知書);

　　3、納稅許可證書、開戶許可證書;

　　4、被投資方的公司章程、股東會決議;

　　5、可行性分析報(bào)告電子版。

　　九、松江資產(chǎn)評估的優(yōu)勢

　　1、企業(yè)管理

　　每個(gè)企業(yè)都會有流動(dòng)性崗位和固定的管理層，平常公司忙于運(yùn)營無法詳細(xì)獲得公司經(jīng)營狀況，資產(chǎn)評估能夠清晰明了的看出企業(yè)是虧損還是盈利。能夠及時(shí)根據(jù)虧損或盈利情況對管理進(jìn)行變動(dòng)

　　2、企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化

　　現(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)中，無形資產(chǎn)占有的比重大小是衡量企業(yè)競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)，具有競爭力的企業(yè)，無形資產(chǎn)在企業(yè)的資產(chǎn)總量中占有50% 以上。

　　3、企業(yè)價(jià)值與財(cái)務(wù)狀況

　　對于公司管理層企業(yè)價(jià)值就是企業(yè)經(jīng)營的重點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)不斷變化的時(shí)代，企業(yè)對于有形資產(chǎn)的管更加看重，無形資產(chǎn)對于有些企業(yè)并不重要，除非是一些高新科技產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)在有形資產(chǎn)之上，企業(yè)有必要通過資產(chǎn)評估了解企業(yè)價(jià)值和財(cái)務(wù)狀況，是推動(dòng)我企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要手段。

　　十、松江資產(chǎn)評估司法鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為參考)

　　房產(chǎn)評估鑒定費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：按照房屋的價(jià)格的比例收取的，現(xiàn)在不同的鑒定公司收的錢數(shù)有一定的差距。同時(shí)，要看鑒定工作的簡易及技術(shù)難度，簡單的收費(fèi)在500元左右，復(fù)雜且技術(shù)依靠較嚴(yán)格的，收費(fèi)就更高些，有的甚至要達(dá)到上萬元。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評估公司都會在法院進(jìn)行備案的，因?yàn)榉ㄔ涸u估是疑難項(xiàng)目，所以不能采用正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要比正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高。國家標(biāo)準(zhǔn)為總額的千分之五收費(fèi)，一般房屋評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按照評估總額的千分之十收費(fèi)。

　　國家發(fā)改委、司法部2009年9月1日的《司法鑒定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)》現(xiàn)在繼續(xù)執(zhí)行，現(xiàn)在還沒有見到新的標(biāo)準(zhǔn)出臺。法院收的是起訴費(fèi)和案件審理費(fèi)(也就包括鑒定)，收取的費(fèi)用按最高人民法院、司法部、財(cái)政部等部院文件規(guī)定執(zhí)行。

　　1、不超過10萬元的，按照本辦法附件中所列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

　　2、超過10萬元至50萬元的部分，按照1%收取;

　　3、超過50萬元至100萬元的部分，按照0.8%收取;

　　4、超過100萬元至200萬元的部分，按照0.6%收取;

　　5、超過200萬元至500萬元的部分，按照0.4%收取;

　　6、超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.2%收取;

　　7、超過1000萬元的部分，按照0.1%收取。

　　十一、大通天成代理松江資產(chǎn)評估的優(yōu)勢。

　　大通天成松江資產(chǎn)評估代理，在行業(yè)里從事松江資產(chǎn)評估代理十多年，有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)客服人員和商務(wù)人員，秉承“細(xì)致、專業(yè)、誠信”的服務(wù)理念，致力于為企業(yè)和客戶提供全方位的企業(yè)管理咨詢服務(wù)。從創(chuàng)始至今大通天成已服務(wù)10000余家用戶，通過“一地簽約，全國服務(wù)”為客戶提供最高效的服務(wù)。

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